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  匿名 最佳答案

  商品房認購書的訂立相對比較簡單，一般是購房者與開發(fā)商采用合同書形式訂立合同，該合同自雙方當事人簽字或蓋章時合同成立。但商品房認購書并不因為其訂立簡單而風險低，相反正因為其合同條款少，導致許多事情沒有約定或約定不明，而且開發(fā)商也往往會利用商品房認購書的簡單做文章，損害消費者的權(quán)利?？梢哉f，與其他房地產(chǎn)合同相比，商品房認購書的風險并不比那些合同的風險低。既然有風險，那么就要去防范。如果購房者不能求助于專業(yè)法律人士，就只好通過自己，多了解一點相關(guān)知識，有效地規(guī)避風險。      與其他合同一樣，商品房認購書采取要約、承諾方式。但為了幫助購房者更好地理解相關(guān)知識，筆者將商品房認購書訂立中的風險防范工作，分為三個階段。購房者應(yīng)在這三個階段里，始終謹慎，做好應(yīng)做的事，就能合法地維護自己的權(quán)益。      （一）商品房認購書訂立前期        這個階段，雖不需要訂立合同，但做好足夠的準備，對防范風險也是非常必要的。購房者在這個階段必須做好兩項前期工作，具體如下：        1．購房者必須考慮成熟，決定購買將要預訂的商品房。        購房者買房不能像買菜一樣，應(yīng)慎重行事。在決定購買該商品房之前，應(yīng)做一些必要的調(diào)查和咨詢工作，調(diào)查的內(nèi)容應(yīng)包括：開發(fā)商的信譽和實力，其他條件類似樓盤與你看中的樓盤的價格、區(qū)位、戶型、環(huán)境比較，該開發(fā)項目的一些基本情況。關(guān)于開發(fā)商信譽和實力情況，以及該開發(fā)項目的一些基本情況，購房者可以從以下三個途徑去了解：（1）可以去有關(guān)行政主管部門咨詢，該項目是否以在建工程或土地使用權(quán)或房屋抵押向銀行貸款；該項目是否有法律缺陷，該項目是否已具備相關(guān)的手續(xù)；開發(fā)商的以往的開發(fā)業(yè)績?nèi)绾蔚惹闆r；（2）可以從群眾及知情者處了解一些信息，如開發(fā)商的信譽與實力；（3）可以從開發(fā)商的售房部有選擇性地捕捉信息。而該房與其他樓盤比較的情況，只能由購房者辛苦地多跑幾家開發(fā)商咨詢了，有客戶上門買房開發(fā)商都是非常熱情接待的。通過這樣的一些調(diào)查，購房者可以排除一些基本的法律風險，明確該商品房是否確實實惠值得購買。        例如，家住荊州市的袁先生看中了一所由荊州市新江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司正在開發(fā)的江躍小區(qū)內(nèi)的一套商品房，價格、區(qū)位、戶型袁先生都比較滿意。此時開發(fā)商荊州市新江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司要求袁先生簽訂一份商品房認購書，袁先生稱其要考慮考慮，第二天再簽。出了新江房地產(chǎn)公司江躍小區(qū)售房部的門，袁先生就奔向與江躍小區(qū)相鄰的另一房產(chǎn)開發(fā)商荊州市長河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司正在開發(fā)的長河小區(qū)的售房部。袁先生對長河小區(qū)的售房部小姐說，其已看了江躍小區(qū)的房子，已準備簽合同了，現(xiàn)在是順道過來看看長河小區(qū)的房子。售房小姐一聽，當即就急了，忙說您千萬別買江躍小區(qū)的房子，江躍小區(qū)的房子怎么怎么不好，尤其是江躍小區(qū)的土地全部向銀行抵押，新江公司的實力不雄厚。聽到這個消息，袁先生忙向土地管理部門查詢此事，果然江躍小區(qū)的土地已全部在土地管理辦理了抵押登記。袁先生毅然取消了向新江公司買房的計劃，避免了經(jīng)濟損失。由這個例子可以看出因為同行業(yè)之間的競爭，且售房業(yè)績與售房工作人員的收人緊密聯(lián)系，所以其他的開發(fā)商往往會泄漏“天機”。當然，購房戶對這些消息，要進行核實，也不能偏聽偏信。這一招在買房過程中往往屢屢奏效。        2．購房者應(yīng)積極爭取不與開發(fā)商訂立商品房認購書。        通過前一項準備工作，購房者已經(jīng)基本了解了該商品房屋的部分情況，確定了該商品房的可購買性，不少購房者就開始急著與開發(fā)商簽訂合同了。其實，這是犯了買房的大忌。筆者提醒購房者，在商品房買賣合同簽訂前，永遠不要表現(xiàn)太急，而要爭取讓開發(fā)商比我們急。因為“急”不僅僅是不利于爭取合同簽訂過程中的有利地位，還往往會粗心大意草草簽訂合同疏忽了防范風險，從而為自己的損失種下了禍根。實話說，訂立商品房認購書，對購房者確實沒什么益處，而且還會為購房者帶來風險。對這樣一個無益的合同，購房者還是能不簽就不簽為好。        （1）購房者不與開發(fā)商簽訂商品房認購書，開發(fā)商并不一定就不賣房子給購房者，天下哪有商家有生意不做的道理，只要開發(fā)商沒有將該房子預訂給其他人，在有利可圖的情況下，他還是會把房子賣給你的。也許在談判過程中，不少開發(fā)商會堅持他的要求，甚至態(tài)度強硬，但購房者應(yīng)明白這不過是在談判，開發(fā)商當然要維護自己的利益。畢竟簽訂這個合同對他有利。        （2）并不一定就有其他人向開發(fā)商預訂該商品房，盡管開發(fā)商會將他的銷售情況形容得很好，并告誡購房者如不預訂，就會買不到想要的房，但開發(fā)商的實際銷售情況往往并不像他所介紹的那樣好，否則他也不會那么好心，不停地勸購房者預訂該房。        （3）即使購房者因拒絕訂立商品房認購書，而喪失了購買該房的機會，也沒什么大不了的，天下的房多得很，有錢還怕買不到？當然，如果在努力和爭取無效的情況下，購房者仍對該房情有獨鐘，決定購買，那么就只有做好后面階段的風險防范工作。        3．購房者應(yīng)掌握必要的法律知識應(yīng)對買房。        普通的老百姓買一套住宅往往需要付出自己及家人幾年、十幾年乃至幾十年的積蓄。對這樣一個重大的經(jīng)濟行為，理應(yīng)慎重謹慎，深思熟慮而后行。法律保護購房者的合法權(quán)益，但法律同樣是公平、公正和嚴肅的。如果因購房者的魯莽而訂立商品房認購書，訂立后卻反悔，在法律上是沒有依據(jù)的，必須承擔不利后果。所以，購房者就應(yīng)在簽訂合同時考慮清楚再簽約。而購房者怎樣考慮清楚，只能依據(jù)相關(guān)法律知識。其實，對買房這樣一件重大的經(jīng)濟行為，從某種意義上說，沒有損失與有損失相比就是賺了，所以為避免風險而抽出一點時間去了解一下相關(guān)知識，并不浪費，而是另外一種意義上有價值的勞動。        做好了以上三項準備工作，基本上就可以進人訂立商品房認購書的最重要的階段，即商品房認購書的訂立。        （二）商品房認購書訂立時        這個階段，是三個階段里相對重要的一個階段，對防范風險具有極重要的意義。由于這個階段時間較短，所以購房者防范風險的工作十分緊張，而且是與訂立合同同時進行。購房者應(yīng)做好以下幾項防范風險的工作：        1.找出風險之處。        在商品房認購書訂立過程中，其實購房者最大的風險來自于開發(fā)商。通過調(diào)查，筆者發(fā)現(xiàn)開發(fā)商慣用的手段大同小異，也就導致商品房認購書的風險點就在那么幾處。要找出合同中的風險點，就首先要了解對手——開發(fā)商慣用什么手段。開發(fā)商的手法有的會在它提供的合同書中表現(xiàn)出來，請先看一份由開發(fā)商提供的典型的商品房認購書：        商品房認購書        甲方：廣元市鵬程房地產(chǎn)開發(fā)有限公司        法定代表人：李惠俠        乙方：羅堂清        身份證號：        甲、乙雙方經(jīng)充分協(xié)商，達成如下協(xié)議：        一、乙方認購甲方開發(fā)的位于廣元市區(qū)的夢煙樓小區(qū)第一棟1層的住宅一間。乙方交納定金貳萬元。        二、乙方應(yīng)于本合同簽定之日起一個月內(nèi)與甲方簽訂商品房預售合同，否則定金不予退回，甲方并有權(quán)處置該房。        三、乙方不得違約，否則定金不予退回。        四、發(fā)生糾紛，友好協(xié)商解決，協(xié)商不成，提交人民法院訴訟。        甲方（簽章）：乙方（簽章）：        2002年8月15日2002年8月15日        從這份合同中，可以看出這份合同對購房者羅先生是極為不利的，最后羅先生確實也因此蒙受損失。開發(fā)商在訂約前的口頭承諾全部沒有落實，羅先生花了錢卻沒有買到合意的房子。開發(fā)商在此份合同中，玩的手段主要是模糊房屋情況條款，利用定金條款限制購房者等方法。這份合同雖不是足以反映全部問題，卻也是“管中窺豹，可見一斑”。通常開發(fā)商的方法主要有兩方面：        （1）以虛假宣傳方式以及承諾欺詐消費者。在房地產(chǎn)項目開始啟動后，開發(fā)商往往會在取得預售許可證之前，就把售房部運作起來。首先將售房部裝修得漂漂亮亮，讓購房者下意識覺得他要買的房子也是如此，這套手法美其名曰“包裝商品房”；其次，將各種廣告鋪天蓋地的打出去，有印刷宣傳畫的，有在電視臺、電臺播放廣的，有在網(wǎng)站制作網(wǎng)頁的，各種方式應(yīng)有盡有，而這些宣傳畫，照片往往是經(jīng)美化加工的效果圖，當然好看。這套手法美其名曰“宣傳商品房”；再次，做個視覺效果極佳的微縮模型，加上燈光裝飾效果，讓人覺得要買的就是這人間天堂，這套手法美其名曰“展示商品房”；然后，就是售房人員對購房者的不厭其煩式的介紹。甜言蜜語式的承諾，可真到交房那一天才發(fā)現(xiàn)全部是假的。例如，羅先生所買商品房樓前的綠地變成物業(yè)管理小樓，開發(fā)商解釋：一是當初的設(shè)計改變；二是這么大一個小區(qū)也需要物業(yè)管理。乍一聽，羅先生覺得還挺有理，可一想自己就是沖著這塊綠地才買這套商品房，況且為什么物業(yè)管理用房就要占用綠地呢？羅先生又找到開發(fā)商討個說法，開發(fā)商答復，羅先生當初看的模型是美化效果微縮模型，允許與事實有所出人，況且，開發(fā)商有權(quán)改變設(shè)計。羅先生明知自己吃虧，卻又無可奈何，只好選擇忍耐。在中國，不知道有多少像羅先生這樣的吃虧受騙的購房者，他們卻大都選擇了與羅先生一樣的方式——無奈地接受。        （2）以提供合同文本方式欺詐消費者。為什么房地產(chǎn)開發(fā)商會要求訂立商品房認購書？為什么房地產(chǎn)開發(fā)商會提供合同文本？重要的原因就是開發(fā)商通過簽訂一個他提供文本的商品房認購書以達成他的一些目的。商品房認購書一般有標的條款，雙方當事人的姓名、名稱或住所條款，預訂房屋相關(guān)情況約定條款，合同履行期限條款，違約責任條款這5個主要條款，這5個條款中除雙方當事人的姓名、名稱或住所條款外，都比較多的被開發(fā)商利用，造

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  匿名 2021-08-20 04:54

  現(xiàn)房買賣流程一：對房子的價格做好準備 　　首先是您對購房能承受的總價是多少，這樣就可以知道有能力夠買房屋的均價和面積。比如：您能承受的總價是100萬，那么您可以購買均價12000元/平方米，面積82平方米左右的房屋。因為市中和近郊房屋差價還是挺多的，這樣有利于您判斷在什么地段購房購置面積情況。 　　現(xiàn)房買賣流程二：對購房區(qū)域以及周圍環(huán)境做好準備 　　有了第一步大家都應(yīng)該大致判斷出自己有能力購買哪個區(qū)域的房子?，F(xiàn)在就應(yīng)該選擇適合自己的區(qū)域，中心城區(qū)配套齊全但多為高層，社區(qū)規(guī)模較小，價格高。近郊區(qū)配套有待完善，但社區(qū)規(guī)模大，價格較低。哪個更合適自己這個要長遠考慮，從小的來說考慮自己和家人的工作單位的交通狀況，像公交的體系，路程的遠近和路況。如果有小孩的話，教育設(shè)施也應(yīng)該考慮到位。如果有老人的話就要對周邊的醫(yī)療條件和醫(yī)院的設(shè)置進行周密的考慮。 　　現(xiàn)房買賣流程三：對自己的償還能力做好心理準備 　　現(xiàn)在一般都是貸款，貸款是一項固定的支出，這就需要有相對穩(wěn)定的工作及收入來源。同時，由于增加了貸款的支出，不可避免會對之前的財務(wù)計劃產(chǎn)生影響，因此，在購置房屋前應(yīng)做好新的家庭收入和支出計劃，以免購置房屋后對日常生活產(chǎn)生影響。 　　現(xiàn)房買賣流程四：簽認購合同書 　　根據(jù)《合同法》規(guī)定，認購書屬“預約合同”，也就是在認購書上要對之后要簽的購房合同基本條款給予明確，如果置業(yè)者未見購房合同，那么則不存在預約法效。一旦商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備了商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，那么該協(xié)議應(yīng)當認定為商品房買賣合同。簽訂購房合同時一定要慎重對待，因為您的權(quán)利和義務(wù)都體現(xiàn)在內(nèi)了。另外，一旦將來與銷售方發(fā)生糾紛，購房合同可是解決的重要根據(jù)和憑證。 　　現(xiàn)房買賣流程主要就是以上幾點，專家指出，在購買現(xiàn)房時需簽訂現(xiàn)房買賣合同，明確交房時間、現(xiàn)房面積、付款方式等。

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  匿名 2021-08-20 05:12

  流程一：對房子的價格做好準備 流程二：對購房區(qū)域以及周圍環(huán)境做好準備 流程三：對自己的償還能力做好心理準備 流程四：簽認購合同書 現(xiàn)房買賣流程主要就是以上幾點，專家指出，在購買現(xiàn)房時需簽訂現(xiàn)房買賣合同，明確交房時間、現(xiàn)房面積、付款方式等。

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